NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI KÝ HỢP ĐỒNG MƯỚN ĐỊA ĐIỂM (LEASE CONTRACT) ✍️

Trước khi ký giấy tờ hợp đồng, bạn cần phải đọc hoặc hỏi cho rõ ràng chi tiết của từng điều kiện giao kèo. Điều kiện và pháp luật của mỗi thành phố và tiểu bang có thể khác nhau. Tập giao kèo mướn địa điểm thường dài và phức tạp. Từ ngữ biên soạn trong hợp đồng đôi lúc rất khó hiểu, nhưng tất cả các điều kiện đề ra đều là quan trọng. Bạn cần phải hiểu rõ các vấn đề cần thiết mà có thể có lợi hay bất lợi cho bạn sau khi đồng ý mướn chỗ. Nếu bạn gặp khó khăn về ngôn ngữ thì cần nên nhờ sự giúp đỡ của luật sư, hoặc các văn phòng chuyên môn về vấn đề hợp đồng thương mại. ⚖️

Dưới đây là những yếu tố căn bản gồm có trong đa số các tập hợp đồng: 📑

• Tenant entrance date (Ngày chính thức bắt đầu)

• Lease term (Thời hạn hợp đồng)

• Purpose of premise (Mục đích sử dụng địa điểm)

• Rent & Other charges (Tiền mướn chỗ & Các lệ phí khác)

• Fixed Rent (Tiền mướn chỗ nhất định)

• Percentage Income (Trả thêm phần trăm trên tiền lợi tức thu nhập cho chủ thương xá)

• Common area maintenance (Tiền tu bổ khu vực)

• Taxes (Thuế)

• Late payment penalty (Tiền phạt nếu trả trễ)

• Percentage rent increase (Phần trăm tăng của tiền mướn chỗ)

• Security deposit (Tiền đặt cọc)

• Maintenance (Duy trì)

• Default & Penalty (Quỵt nợ & Phạt)

• Insurance required of tenant (Tiền bảo hiểm của tiệm)

• Damage (Thiệt hại)

• Sublet (Cho thuê lại)

• Miscellaneous provision (Các điều luật pháp lý linh tinh)

Các phần quan trọng cần nên lưu ý trong hợp đồng: 📝

• Exclusive rights (Độc quyền)

• Renewal option (Quyền tái lập hợp đồng sau thời hạn)

• Expansion (Mở rộng)

• Relocation (Dời địa điểm)

• Power of Attorney (Ủy nhiệm toàn quyền)

Hỏi chủ thương xá rõ ràng về điều kiện xây cất: 🏗️

• Chủ thương xá (landlord) có bắt buộc bạn phải mướn kiến trúc sư vẽ sơ đồ (salon plan) xây cất tiệm không?

• Vật liệu và dụng cụ tân trang tiệm phải theo như sự yêu cầu của chủ thương xá không?

• Bạn có thể tự mình mướn công ty xây cất tiệm hoặc bắt buộc phải qua công ty đã có hợp đồng riêng với chủ thương xá?

Cần phải hiểu cặn kẽ các từ ngữ trong hợp đồng. Nhờ luật sư giải thích, hoặc có thể hỏi trực tiếp người chủ hay các nhân viên quản lý khu thương xá. Nếu các điều kiện bạn muốn mà không nhìn thấy trong hợp đồng thì bạn cũng có thể yêu cầu hay thương lượng với chủ thương xá để ghi vào cho rõ ràng. 🧐

Trước khi ký hợp đồng, bạn cố gắng thương lượng với chủ thương xá có thể miễn phí tiền mướn chỗ (rent) vài tháng đầu trong thời gian xây cất, đa số họ đồng ý nhưng thời gian bao lâu thì tùy mỗi người (thường thì thấp nhất là 2 đến 3 tháng). 📆

Tìm hiểu những quyền lợi hay bất lợi của mỗi điều kiện. Ví dụ như: Nếu trong hợp đồng có điều kiện là tiệm láng giềng có toàn quyền chiếm lấy địa điểm của tiệm bạn vào bất cứ thời gian nào nếu họ cần để mở rộng (expansion) diện tích, thì tiền mướn chỗ (rent) của bạn thường phải rẻ hơn các địa điểm khác trong khu thương xá. Nếu tiệm bạn cần phải chuyển sang địa điểm khác (relocation), thì chủ thương xá phải đền bù cho sự tổn thất hoặc chi phí di chuyển như thế nào. 🚪

Chuyện xảy ra:
Ông chủ thương xá (landlord) muốn mở rộng (expansion) diện tích tiệm của ông ta nên không muốn tái lập lại hợp đồng mới (renewal) cho chủ tiệm nail kế bên, và trong khu thương xá không còn địa điểm trống để có thể chuyển tiệm nail sang (relocation). Anh chủ tiệm nail đành phải thưa ông chủ thương xá ra tòa, và anh ta thắng kiện vì trong hợp đồng có phần được quyền tái lập lại hợp đồng sau thời gian hết hạn (renewal option). ⚖️

Chuyện xảy ra:
Một anh chủ vừa mua tiệm thời gian ngắn rồi cần bán lại. Người chủ thương xá bắt buộc phải liên lạc hoặc có giấy Power of Attorney (Ủy nhiệm toàn quyền) của người chủ cũ đồng ý cho phép họ cộng thêm người mua mới (new buyer) vào tập hợp đồng. Chủ thương xá trình bày lý do là vì người chủ cũ vẫn còn là người chính thức chịu trách nhiệm trên hợp đồng mướn địa điểm (primary leasee).
Anh chủ tiệm phải bôn ba chạy tìm người chủ cũ và cũng may là tìm được. (Xem thêm phần “Power of Attorney” ở trang 81). 📚

Chuyện xảy ra:
Chúng tôi nhìn thấy khu thương xá nhộn nhịp nhưng chưa có tiệm nail nên liên lạc và xin mướn chỗ. Ông chủ thương xá đồng ý. Khi ông ta mời chúng tôi đến văn phòng để ký giấy tờ. Tập hợp đồng dày nên chúng tôi xin ông chủ thương xá cho thời gian để chúng tôi đem về tham khảo trước.

Sau khi đọc qua, chúng tôi không thấy phần Exclusive Rights (Độc quyền) nên chúng tôi yêu cầu ông chủ thương xá ghi thêm vào. Ông ta không chấp thuận vì trong khu thương xá đã có một tiệm nail đang che kiếng và xây cất ở bên trong (under construction) mà chúng tôi không hay biết.

Chúng tôi hỏi nguyên do thì ông chủ thương xá trả lời đơn giản là: “Trong hợp đồng của người đã mướn địa điểm không có điều kiện là cấm ông ta không được quyền cho phép tiệm nail khác vào”. Thật là may mắn cho chúng tôi và người bạn đồng nghiệp nào đó, nếu không thì sẽ xảy ra sự cạnh tranh và chỉ cách nhau bốn cửa tiệm khác trong khu. 🏢

viết lại và giữ nguyên vẹn nội dung này và cộng icons: NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI KÝ HỢP ĐỒNG MƯỚN ĐỊA ĐIỂM (LEASE CONTRACT)

Trước khi ký giấy tờ hợp đồng, bạn cần phải đọc hoặc hỏi cho rõ ràng chi tiết của từng điều kiện giao kèo. Điều kiện và pháp luật của mỗi thành phố và tiểu bang có thể khác nhau. Tập giao kèo mướn địa điểm thường dài và phức tạp. Từ ngữ biên soạn trong hợp đồng đôi lúc rất khó hiểu, nhưng tất cả các điều kiện đề ra đều là quan trọng. Bạn cần phải hiểu rõ các vấn đề cần thiết mà có thể có lợi hay bất lợi cho bạn sau khi đồng ý mướn chỗ. Nếu bạn gặp khó khăn về ngôn ngữ thì cần nên nhờ sự giúp đỡ của luật sư, hoặc các văn phòng chuyên môn về vấn đề hợp đồng thương mại.

Dưới đây là những yếu tố căn bản gồm có trong đa số các tập hợp đồng:

Tenant entrance date (Ngày chính thức bắt đầu)
Lease term (Thời hạn hợp đồng)
Purpose of premise (Mục đích sử dụng địa điểm)
Rent & Other charges (Tiền mướn chỗ & Các lệ phí khác)

Fixed Rent (Tiền mướn chỗ nhất định)
Percentage Income (Trả thêm phần trăm trên tiền lợi tức thu nhập cho chủ thương xá)
Common area maintenance (Tiền tu bổ khu vực)

Taxes (Thuế)
Late payment penalty (Tiền phạt nếu trả trễ)
Percentage rent increase (Phần trăm tăng của
tiền mướn chỗ)
Security deposit (Tiền đặt cọc)
Maintenance (Duy trì)
Default & Penalty (Quỵt nợ & Phạt)
Insurance required of tenant (Tiền bảo hiểm của tiệm)
Damage (Thiệt hại)
Sublet (Cho thuê lại)
Miscellaneous provision (Các điều luật pháp lý linh tinh)

Các phần quan trọng cần nên lưu ý trong hợp đồng:

Exclusive rights (Độc quyền)
Renewal option (Quyền tái lập hợp đồng sau thời hạn)
Expansion (Mở rộng)
Relocation (Dời địa điểm)
Power of Attorney (Ủy nhiệm toàn quyền).


Hỏi chủ thương xá rõ ràng về điều kiện xây cất:

Chủ thương xá (landlord) có bắt buộc bạn phải mướn kiến trúc sư vẽ sơ đồ (salon plan) xây cất tiệm không.
Vật liệu và dụng cụ tân trang tiệm phải theo như sự yêu cầu của chủ thương xá không.
Bạn có thể tự mình mướn công ty xây cất tiệm hoặc bắt buộc phải qua công ty đã có hợp đồng riêng với chủ thương xá.

Cần phải hiểu cặn kẽ các từ ngữ trong hợp đồng. Nhờ luật sư giải thích, hoặc có thể hỏi trực tiếp người chủ hay các nhân viên quản lý khu thương xá. Nếu các điều kiện bạn muốn mà không nhìn thấy trong hợp đồng thì bạn cũng có thể yêu cầu hay thương lượng với chủ thương xá để ghi vào cho rõ ràng.

Trước khi ký hợp đồng, bạn cố gắng thương lượng với chủ thương xá có thể miễn phí tiền mướn chỗ (rent) vài tháng đầu trong thời gian xây cất, đa số họ đồng ý nhưng thời gian bao lâu thì tùy mỗi người (thường thì thấp nhất là 2 đến 3 tháng).

Tìm hiểu những quyền lợi hay bất lợi của mỗi điều kiện. Ví dụ như: Nếu trong hợp đồng có điều kiện là tiệm láng giềng có toàn quyền chiếm lấy địa điểm của tiệm bạn vào bất cứ thời gian nào nếu họ cần để mở rộng (expansion) diện tích, thì tiền mướn chỗ (rent) của bạn thường phải rẻ hơn các địa điểm khác trong khu thương xá. Nếu tiệm bạn cần phải chuyển sang địa điểm khác (relocation), thì chủ thương xá phải đền bù cho sự tổn thất hoặc chi phí di chuyển như thế nào.

Chuyện xảy ra: Ông chủ thương xá (landlord) muốn mở rộng (expansion) diện tích tiệm của ông ta nên không muốn tái lập lại hợp đồng mới (renewal) cho chủ tiệm nail kế bên, và trong khu thương xá không còn địa điểm trống để có thể chuyển tiệm nail sang (relocation). Anh chủ tiệm nail đành phải thưa ông chủ thương xá ra tòa, và anh ta thắng kiện vì trong hợp đồng có phần được quyền tái lập lại hợp đồng sau thời gian hết hạn (renewal option).
Chuyện xảy ra: Một anh chủ vừa mua tiệm thời gian ngắn rồi cần bán lại. Người chủ thương xá bắt buộc phải liên lạc hoặc có giấy Power of Attorney (Ủy nhiệm toàn quyền) của người chủ cũ đồng ý cho phép họ cộng thêm người mua mới (new buyer) vào tập hợp đồng. Chủ thương xá trình bày lý do là vì người chủ cũ vẫn còn là người chính thức chịu trách nhiệm trên hợp đồng mướn địa điểm (primary leasee).

Anh chủ tiệm phải bôn ba chạy tìm người chủ cũ và cũng may là tìm được. (Xem thêm phần “Power of Attorney” ở trang 81).

Chuyện xảy ra: Chúng tôi nhìn thấy khu thương xá nhộn nhịp nhưng chưa có tiệm nail nên liên lạc và xin mướn chỗ. Ông chủ thương xá đồng ý. Khi ông ta mời chúng tôi đến văn phòng để ký giấy tờ. Tập hợp đồng dày nên chúng tôi xin ông chủ thương xá cho thời gian để chúng tôi đem về tham khảo trước.

Sau khi đọc qua, chúng tôi không thấy phần Exclusive Rights (Độc quyền) nên chúng tôi yêu
cầu ông chủ thương xá ghi thêm vào. Ông ta không chấp thuận vì trong khu thương xá đã có một tiệm nail đang che kiếng và xây cất ở bên trong (underconstruction) mà chúng tôi không hay biết.

Chúng tôi hỏi nguyên do thì ông chủ thương xá trả lời đơn giản là: “Trong hợp đồng của người đã mướn địa điểm không có điều kiện là cấm ông ta không được quyền cho phép tiệm nail khác vào”. Thật là may mắn cho chúng tôi và người bạn đồng nghiệp nào đó, nếu không thì sẽ xảy ra sự cạnh tranh và chỉ cách nhau bốn cửa tiệm khác trong khu.